同じ「50坪・1,200万円」でも、建てはじめるまでにかかる金額は土地ごとに大きく変わります。
土地の価格は、建てられる状態にするまでの費用まで含めて比べてはじめて意味を持ちます。
木更津エリアで実際によく出てくる論点を5つに絞って整理しました。
1. 価格に含まれていない「造成費」がある
ひな壇の分譲地や、もともと田畑だった土地では、擁壁・盛土・土留めといった造成が必要になることがあります。
土地の広告価格にこの費用が含まれているかどうかは、物件によって違います。
高低差のある土地は眺望や日当たりで有利な反面、土留めや階段・スロープに費用がかかります。
造成の要否と概算は、現地を見れば早い段階で判断がつきます。
土地を決める前に確認しておくべき項目です。
2. 地盤改良が必要かどうかで数十万〜百万円変わる
地盤調査は建物の配置が決まってから行うのが一般的ですが、周辺の造成履歴や近隣の改良実績から、ある程度の見当はつけられます。
埋立地や旧河道、古い田んぼを造成した土地は改良が必要になりやすい傾向があります。
改良工法によって費用は変わります。
表層改良で収まるのか、柱状改良や鋼管杭が必要になるのかで、金額の桁が変わることもあります。
3. 上下水道と、前面道路の埋設管
前面道路に上下水道の本管が来ているか、引込みが済んでいるかで、負担金と工事費が変わります。
下水道が来ていない地域では浄化槽になり、設置費用と維持費が別途かかります。
木更津市内でも、区画によって下水道の整備状況は異なります。
上水道の引込み口径が細い場合、増径の費用が発生することもあります。
4. 接道と再建築 ― 建てられる土地かどうか
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地には、原則として建物を建てられません。
前面道路の幅員が4mに満たない場合は、道路の中心から2m下がる「セットバック」が必要になり、その分敷地として使える面積が減ります。
旗竿地や私道に接する土地では、通行・掘削の承諾が取れているかも確認が必要です。
安く見える土地ほど、この部分に理由があることが少なくありません。
5. ハザードマップは「種類ごと」に見る
洪水・内水・津波・液状化・土砂災害は、それぞれ別の地図です。
ひとつが白いからといって、他も白いとは限りません。
木更津は臨海部と内陸部で傾向が異なるため、区画単位で確認する必要があります。
該当していても、盛土や基礎の設計で対応できる場合があります。
避けるべきかどうかではなく、対策にいくらかかるかで判断するのが現実的です。
土地と建物は、同じテーブルで考える
土地を先に決めてしまうと、建物や外構にかけられる予算が後から決まってしまいます。
総額の枠を先に置き、その中で土地・建物・外構の配分を決めていくほうが、結果的に納得のいく家になります。
ワイクレストは不動産・建築・外構を社内で手がけています。
土地の段階から、建てたあとの姿まで含めてご提案できるのが強みです。
よくあるご質問
土地の造成費用はどれくらいかかりますか？土地の状態によって大きく異なりますが、簡易な整地で数十万円、擁壁や大きな盛土が必要な場合は数百万円規模になることもあります。
現地を見せていただければ、早い段階で概算をお出しできます。
地盤改良は必ず必要になりますか？必ずではありません。
地盤調査の結果次第です。
改良が不要な土地もありますし、必要な場合でも工法によって費用は変わります。
土地の履歴から、ある程度の見当を事前につけることはできます。
建築条件付きの土地とは何ですか？指定された建築会社で、一定期間内に建物を契約することを条件に売られている土地です。
設計の自由度や施工会社の選択に制限が出るため、条件の内容を契約前に確認することをおすすめします。
古家付きの土地は解体費がかかりますか？多くの場合、買主負担で解体することになります。
木造住宅で100万円台後半から、構造や立地によってはそれ以上かかります。
売主負担で更地にしてもらえるケースもあるため、条件交渉の余地があります。
木更津・君津・袖ケ浦・富津を中心に、土地探しから建築・外構・売却までご相談を承っています。
まだ具体的でなくて構いません。
